こんにちは。
財成リアルティ一之江店スタッフです。
江戸川区で住まいを探すとき、皆さまはどんな条件を確認されていますか？
「駅から徒歩10分以内」
「3LDK以上」
「スーパーが近い」
「小学校まで近い」
こうした条件はもちろん大切です。
しかし、実際にその街で生活することを考えると、ぜひ確認していただきたいものがもう一つあります。
それが、物件周辺の「道路」です。
ちょうど明日、2026年9月1日から生活道路における自動車の法定速度が変わります。
今回はこの変更をきっかけに、江戸川区で住宅を購入・賃貸するときに確認しておきたい「道路と住みやすさ」について、地元不動産会社の視点からご紹介します。
2026年9月1日から生活道路の法定速度が30km/hに
明日9月1日から、生活道路における自動車の法定速度が60km/hから30km/hへ引き下げられます。
対象となるのは、主に地域住民の日常生活に利用されている、中央線や車両通行帯などが設けられていない道路です。
ただし、すべての道路が30km/hになるわけではありません。
中央線や車両通行帯がある一般道路などは今回の変更対象外です。また、道路標識などで40km/hなどの最高速度が指定されている場合には、その指定速度が優先されます。
なぜ「生活道路」が重要なのでしょうか？
生活道路とは、その名前のとおり、地域の方が日常生活で使う道路です。
家から駅へ向かう。
子どもが学校へ行く。
スーパーへ自転車で買い物に行く。
ベビーカーで公園へ行く。
こうした日々の生活で利用する道路が該当します。
つまり、住宅を購入したり賃貸物件を借りたりする方にとって、生活道路は毎日の暮らしそのものに関係する場所です。
警察では以前から、生活道路における歩行者などの安全を確保するため「ゾーン30」や「ゾーン30プラス」の整備を進めています。
今回の法定速度引き下げも、こうした生活道路の安全確保につながる取り組みの一つです。
江戸川区の家探しでは「駅徒歩」だけでなく道を歩いてみましょう
不動産情報を見ると、
「一之江駅徒歩8分」
「船堀駅徒歩12分」
といった表示があります。
ただ、同じ徒歩10分でも、実際の歩きやすさは物件によってかなり違います。
例えば、
大きな道路沿いを歩くのか。
住宅街の細い道路を通るのか。
歩道があるのか。
車の抜け道になっていないか。
信号のない交差点が多くないか。
こうした条件によって、毎日の感覚は変わります。
特に小さなお子さまがいるご家庭では、駅までの距離だけではなく、自宅から学校・公園・スーパーまでの道路も確認してみることをおすすめします。
「小学校まで徒歩5分」だけでは分からないことがあります
子育て世帯の住宅探しでは、
「小学校が近い物件がいい」
というご希望をよくいただきます。
確かに学校までの距離は重要です。
ただ、距離だけではなく、
実際にどの道を通って通学するのか
まで見ておきたいところです。
例えば徒歩5分でも、交通量の多い道路を横断する必要がある物件と、住宅街の中を歩いて学校へ行ける物件では、ご家庭によって評価が変わることがあります。
これはインターネットの物件情報だけでは、なかなか分かりません。
内見の際には、可能であれば物件から学校まで少し歩いてみるとよいでしょう。
前面道路は「住みやすさ」だけでなく不動産にも関係します
不動産会社としてもう一つお伝えしたいのが、前面道路は暮らしやすさだけの問題ではないということです。
戸建てや土地の場合、
道路の幅。
建築基準法上の道路なのか。
敷地が道路に何メートル接しているのか。
私道なのか公道なのか。
セットバックが必要なのか。
といった条件が、建築や将来の売却に関係する場合があります。
例えば、見た目では普通の道路に見えても、法律上の道路の扱いを調べると注意が必要なケースもあります。
反対に、
「道が細いから建て替えられないのでは？」
と思っていた土地でも、調査すると建築可能なケースがあります。
そのため、戸建てや土地を購入するときは、周辺環境として道路を見るだけでなく、不動産としての道路条件も確認することが重要です。
車を使うご家庭は「車庫への出入り」も確認
江戸川区では車を所有されているご家庭も多くいらっしゃいます。
戸建てを内見するときには駐車スペースの大きさだけではなく、
実際に車を出し入れできるか
も確認してみましょう。
前面道路が狭い場合、駐車場自体には車が入っても、切り返しが必要になることがあります。
また、
電柱。
標識。
ガードレール。
向かい側の駐車車両。
道路幅。
などによっても車庫入れのしやすさは変わります。
可能であれば、普段使っている車と同程度のサイズを想定して確認することをおすすめします。
昼と夜で道路の雰囲気が変わることも
気になる物件が見つかったら、時間を変えて周辺を歩いてみるのもおすすめです。
昼間は静かな住宅街でも、朝夕は通勤車両の抜け道になっていることがあります。
反対に、昼間は交通量が多くても、夜になると静かな道路もあります。
さらに、
街灯の数。
夜間の人通り。
スーパーからの帰り道。
駅から自宅までの明るさ。
なども、実際の生活では重要です。
物件そのものを見る内見は30分程度でも、その後に10分、15分ほど周辺を歩くだけで、街について得られる情報はかなり増えます。
一之江・船堀・瑞江・篠崎でも道路の特徴はそれぞれ違います
同じ都営新宿線沿線でも、街の道路環境は同じではありません。
駅前の大きな道路。
昔からある住宅街の細い道路。
親水公園沿いの道。
新しく整備された住宅地。
同じ駅の徒歩圏内でも、少し場所が変わるだけで街の雰囲気が変わります。
そのため、
「一之江だから住みやすい」
「船堀だから便利」
と駅名だけで判断するのではなく、実際の物件周辺まで見て比較することが大切です。
まとめ・物件だけでなく「家から駅・学校まで」を見てみましょう
2026年9月1日から、生活道路における自動車の法定速度が原則30km/hへ引き下げられます。
住宅街の安全性を考える大きな制度変更です。
そして住まい探しをする側にとっても、今回の変更をきっかけに、
「物件だけではなく道路を見る」
という視点を持っていただければと思います。
駅まで何分か。
学校まで何分か。
だけではなく、
その何分を、どんな道路を通って歩くのか。
ここまで確認すると、実際に暮らしたときのイメージがかなり具体的になります。
財成リアルティでは、江戸川区を中心に住宅購入・賃貸・不動産売却のご相談を承っております。
一之江・船堀・瑞江・篠崎などで、
「子どもの通学路まで考えて家を探したい」
「車が出し入れしやすい戸建てを探したい」
「この土地の前面道路は建築上問題ない？」
といったご相談もお気軽にお問い合わせください。
物件情報だけでは分からない、実際の街や道路の特徴も含めて住まい探しをお手伝いいたします。
※本記事は2026年8月31日時点の警察庁・江戸川区公表情報をもとに作成しています。道路標識・道路標示で最高速度が指定されている場合など、道路によって適用される最高速度は異なります。実際の運転時は現地の道路標識等をご確認ください。
